ЦЕНЫ НА АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕХИИ КРАЙНЕ НИЗКИЕ.

Жилищный кризис часто интерпретируют как жадность арендодателей, которые требуют чрезмерно высокую арендную плату. Однако все наоборот: сами арендодатели сталкиваются со множеством рисков, вкладывают много времени и денег, а отдача оказывается недостаточной.

Статья

Вчера, когда я пил утренний кофе и размышлял о словах Дональда Трампа и связанных с ними изменениях в геополитическом порядке, мне позвонил трейдер из фонда недвижимости. Он выразил заинтересованность в покупке двух моих объектов недвижимости, и хотя я ожидал еще одного из серии глупых маркетинговых звонков, этот был совершенно не в тему.

Молодой человек, которому, возможно, было около тридцати лет, знал абсолютно все о самих объектах недвижимости и местах, где они находились. Он также предложил очень хорошие деньги, соответствующие рыночной цене, как я позже узнал. Однако наиболее эффективной деловой тактикой был расчет доходности самой недвижимости, который он мне представил, и как только я начал его рассчитывать, причины сохранять недвижимость постепенно исчезли.

Квартира приносит меньше дохода, чем сберегательный счет в банке

Это старый семейный дом в Среднечешском крае и небольшая квартира в более широком центре Праги. Бизнесмен предложил 6, 2 миллиона за квартиру и даже 11 миллионов за старый дом, оба объекта сейчас сдаются в аренду.

Его расчет был прост: дивидендные активы, срочные депозиты и облигации будут приносить около 5% годовых, то есть в случае обоих объектов недвижимости чистая прибыль составит 772 000 чешских крон после уплаты налогов в год. Какую прибыль приносят оба объекта недвижимости сегодня? Если я применю нереалистичный расчет, что я не инвестирую ни одной кроны в недвижимость, а буду получать только арендную плату, выплачивая 17 000 чешских крон за семейный дом (я воспринимаю его как коттедж) и 21 000 чешских крон за квартиру, то доход после уплаты налогов составит 387 000 чешских крон, т. е. 2, 2% от стоимости обеих объектов недвижимости.

Но на самом деле арендодатель даже близко не достигает 2%. Вы платите два полиса страхования имущества, полис страхования домашнего хозяйства, налог на имущество, фонд ремонта, и только эти суммы превышают 55 000 чешских крон в год. Затем вы занимаетесь ремонтом, проверками, дымоходами, покраской и любыми другими работами в квартире или доме, стоимость которых превышает 5000 чешских крон, а это почти все сегодня.

Раз в пять-семь лет котел ломается, его нужно красить, пьяный сосед врезается в ваш забор на машине, куницы съедают изоляцию крыши, наводнение затапливает ваш подвал, и я могу продолжать. В этом году произошло абсолютно все, о чем говорилось выше, и если вы арендуете жилье, то это ваши проблемы и расходы. Потечет ли ржавая вода? За замену электрокотла вам придется заплатить 19 000 чешских крон. Ремонт забора? 24 000 чешских крон и 7 месяцев переговоров со страховой компанией виновника. Перестанет ли электрический котел в квартире арендатора греть? 7000 чешских крон за замену термостата и ремонт насоса. Съедают ли куницы изоляцию? Сотни тысяч... И это не все, что мы сделали в этом году.

После вычета всех расходов (я не считаю куны, иначе мы бы остались в убытке), оба объекта фактически принесли около 170 000 чешских крон, или примерно 1% от их стоимости.

Квартира принесет вам меньше дохода, чем сберегательный счет, и вы, как владелец квартиры, определенно не будете сидеть с поднятыми ногами и кубинской сигарой во рту. Доходность в 1–2% от вашей недвижимости — это ужасно, и меня не удивляет, что пожилые люди и пенсионеры часто оставляют свою недвижимость пустовать и даже не пытаются сдать ее в аренду — именно поэтому здесь нет квартир, которых так не хватает в Чешской Республике.

Однако низкая доходность — не главная проблема, которую решают арендодатели. Самое страшное – это изменение мышления самих жильцов – в последние годы они стали полностью игнорировать человечность и справедливость и творят непонятные вещи.

Арендаторы подают иски в суд — новая тенденция

В каком-то смысле мы совершили ошибку и сдали недвижимость в аренду участнику бой-бэнда девяностых, который, как оказалось, исполняя песню Let Music Be Your Medicine, под воздействием наркотиков порвал батареи отопления и бросил их в прохожих с третьего этажа многоквартирного дома. Сатанинские символы на стене стали последней каплей, и ему пришлось уйти. Но в то время мир был еще в порядке, и никаких исков не было подано. Его заменила молодая женщина со стабильной работой в известной IT-компании. Затем последовали три совершенно беспроблемных года, а затем период с 2023 по 2024 год, когда все изменилось.

Женщина платила очень низкую арендную плату в размере 12 600 чешских крон, и после более чем 30%-ной инфляции в 2022 и 2023 годах с этим нужно было что-то делать, поскольку рыночные цены в этом месте были примерно на 80–100% выше. Поэтому после Нового года мы отправили даме запрос с просьбой повысить арендную плату на 3000 чешских крон, понимая, что в последующие годы мы постепенно приблизимся к целевой сумме не менее 90% от рыночной стоимости.

Ответом была тишина. Я должен отметить, что в контракте молодой леди не было пункта об инфляции, а договор допускал внесение изменений за два месяца до автоматического продления. Мы пропустили этот срок, и уведомление было отправлено через 14 дней, более чем за полтора месяца до годовщины. Женщина молчала еще месяц, не отвечая на электронные письма и текстовые сообщения. Затем на нашу почту пришел предварительный звонок от ее адвоката, в котором говорилось, что она подаст в суд, если незаконные действия арендодателя, включающие шантаж, несанкционированное изменение договора и другие примеры того, как мы эксплуатируем, шантажируем и медленно планируем убийство этой молодой леди, не прекратятся. Я хотел бы отметить, что она уже несколько лет платит 12 600 чешских крон за квартиру в 10 минутах от Староместской площади и должна была заплатить на 3000 чешских крон больше, что было бы другие дали это...

Короче говоря, заплатив юридическому представителю за три часа работы (15 000 чешских крон), мы достигли соглашения, что молодая девушка проживет в квартире еще год. Юрист предупредил нас, что если мы подадим иск и потребуем увеличения суммы в соответствии с законом, то судебный процесс может затянуться на несколько лет и выселить арендатора в течение всего срока спора будет невозможно. Очевидно, именно этого и добивалась эта дама: она пыталась совершенно несправедливо удержать нашу собственность и одновременно подать в суд, потому что так ей было бы дешевле.

Это был уникальный опыт, который внес существенный вклад в оценку целесообразности продажи обоих объектов недвижимости. Чешское законодательство не допускает выселения арендатора во время продолжающегося спора, даже если срок действия договора аренды уже истек. Может случиться так, что вам придется в течение нескольких лет мириться с арендатором в вашем доме или квартире, который не платит вам или портит ваше имущество.

Будут ли фонды недвижимости лучшими арендодателями?

Два объекта недвижимости и доход в размере 170 000 чешских крон в год вас точно не прокормят. У меня и моего партнера есть свои собственные доходы, работа и дети. Однако время, потраченное на аренду недвижимости и постоянное решение вопросов, связанных с обоими объектами, нас утомило, особенно в последние годы.

Фонды недвижимости знают это, и поэтому они, вероятно, ищут именно таких людей, как мы. Это обеспечивает легкий выход, и я считаю, что жилищные портфели фондов растут с каждым днем ​​— статьи и освещение в СМИ кризиса на рынке недвижимости, безусловно, на это указывают.

Однако я опасаюсь, что в погоне за прибылью у фондов не будет ни человеческого подхода, ни лояльных цен, ни отзывчивых администраторов, способных помочь с подключением стиральной машины или срочным ремонтом бойлера. Жилищный сектор станет жестким и бескомпромиссным бизнесом с корпоративной структурой, и все будет подчинено прибыли. Уменьшение влияния таких арендодателей, как мы, уберет с рынка аренды последних смельчаков, которые сдадутся и полностью расчистят дорогу фондам и корпорациям.

Если этот текст читает арендатор, в идеале тот, кто создает ассоциацию такого типа, то арендодатель — не машина, у него обычно есть своя семья, работа и другие дела, которые нужно решать. Если арендаторы постоянно подают в суд на арендодателей, требуют уделять им время для каждой мелочи и относятся к владельцам как к эксплуататорам, вы увидите настоящую эксплуатацию, поскольку в дело вступают фонды недвижимости со своими собственными юридическими отделами.

Вероятно, это произойдет скоро, поскольку силы арендодателей на исходе, а отдача далеко не соизмерима с затраченными усилиями. Все, что нужно, — это немного человечности, честности и, особенно, изменения мышления.

Источник:«Seznam.cz»