Ваш самый лучший советчик- это адвокат. Все договоры всегда дают заранее почитать. Вот и передайте на изучение адвокату. Уж он вам точно укажет не только на подводные, но и на «надводные» камни. Единственное, что в резервации практически все берут невозвратный залог. 

Через кадастр немовитости проверять владельца и нет ли на нем или на самой недвижимости екзекуции, бремени и тп. Договор отдавать адвокату.

Дополню к этому пункту, из своего личного неудачного опыта, что такую проверку лучше выполнить не только в чешских реестрах, но и в европейских.Здесь в стране может быть все прекрасно, а в какой-нибудь другой владелец квартиры может иметь кучу долгов, многолетние суды и т.д, из-за чего квартира будет со временем в кадастре заблокирована.

какие могут быть подводные камни при покупке в новострое?

Наверняка ни один, а намного больше, поэтому лучше  покупать недвижимость с опытным адвокатом.Из личного опыта, опять же, не самого удачного: при покупке квартиры типа Atelier (zvysene prizemi с заградкой) наш застройщик уверял нас, что после сдачи объекта нашу квартиру можно будет переоформить в обычную, не аттельер. Это было все на словах и даже какой-то бумажкой нам махали, чтоб убедить. Наш адвокат нас предупредил про этот пунктик, но мы как-то не придали особого значения. И вот уже сколько лет живём, а прописаться в своей же квартире не можем, потому что stavebni urad не позволяет перевести наш аттельер в обычную квартиру и застройщик ему не указ. . Хорошо, что есть запасной вариант прописки, а ведь ситуации бывают разные. Кому-то это может быть принципиально.

Смею предположить что и купили вы недвижимость дешевле чем если бы это была bytová jednotka?) И ведь даже адвокат предупредил. 

Квартиру мы купили прежде всего по причине того, что она нас устраивала по параметрам расположения и планировки. Цена отличалась, но не существенно и это было не решающим фактором . За перевод квартиры из ателье в обычную, тоже кстати нужно доплачивать. А вот факт обмана или не знаю, что это было, со стороны застройщика, всё-таки оставил осадочек. Адвокат нас не то чтобы предупредил, а скажем так, «упозорнил» и разъяснил, что такое аттельер, потому что мы были не в курсе и да, адвокат, получается, сам поверил на слово застройщику, что можно будет беспрепятственно поменять тип квартиры и нас в этом уверил. А этого так и не случилось.

Ну главное что вас устраивает)) но тоже самое с вами могло произойти и с покупкой вторички, того же ателье, просто потому что вы не придали этому значение (и не вдавались в подробности почему собственно это ателье, мало света, мног шума, низкие потолки?) а адвокат неочень попался и не разъяснил (если сам понимал) все риски. Upozornit это и есть предупредить. 

Нет, это совершенно две разные ситуации. Когда покупаешь ательер на этапе застройки, у тебя нет возможности провести оценку и анализ помещения, чтобы получить заключение для строительного уржада, что покупаемую квартиру-ательер действительно можно будет перевести в обычный тип. Когда смотришь ательер во вторичном жилье, все проще: проводишь через специальную службу комиссию и получаешь от них официальную бумажку, можно или нельзя. После этого и решаешь, делать покупку или нет...В нашем случае, после проведенной комиссии уже после того, как дом был сдан в эксплуатацию, был отказ по причине того, что не хватает примерно часа солнечного света в зимние месяцы для квартиры с окнами на восток. При этом в нашем доме таких ательеров очень много и всем покупателям на момент застройки говорилось, что проблем с переводом не будет :)

Ну к примеру такие, что зачастую вы покупаете то, что еще не построено, то есть не видели товар, не знаете какая будет реальная коммуналка, соседи. Конечная площадь может быть иная (у нас до 4% от изначальной без изменения стоимости, по договору ). Стройка может продлиться.  С другой стороны у вас есть гарантия на товар. Не платите налог 4%. Можете повлиять на материалы, изменения. 

Так, если он успеет ее продать, то заблокировать уже не смогут, т.к. там будет новый владелец.

У нас получилось так, что мы купили квартиру, подписав договор, передали по договору большую часть суммы, но неприкасаемая часть остаточной суммы была в ячейке  у адвоката и  началось как обычно  оформление в кадастре. Вдруг на одной из стадий оформления в системе кадастра появилась пометка на нашей квартире «вечне бремено». Выяснилось, что не смотря на то, что продавец квартиры «чистый» в Чехии, у него судебная тяжба в Германии, ТК он кому-то там что-то якобы был должен.  Немецкий адвокат , который судился с нашим продавцом как-то отследил, что  квартирка уплывает, и прислал уведомление в чешский кадастр, чтоб сделку заморозили. Ну они и заморозили. А мы ждали около 1, 5 или двух лет, когда же закончится судебный процесс. К счастью, все закончилось хорошо для нас и сделку дооформили. Но наших нервов было потрачено прилично. Ситуация, конечно, не очень типичная, но лучше о таком знать и прописывать в договоре.

Да, редкость, но приятного мало, особенно, если покупка не за наличные, а через ипотеку, т.к. там всегда условие запись в кадастр. Поэтому хорошо иметь пункт в договоре, что все деньги продавец получит, когда в кадастре будет новый владелец.

Да, это обязательно. Очень большая ошибка соглашаться на оплату «на Návrh na vklad» ... можно сильно попасть. Мы покупали квартиру свекрови, адвокат, который составлял договор перемудрил в одном вопросе и нам отказали в записе. Если бы деньги отдали продавцу после подачи на кадастра, а не после записи (как мы настояли), то не знаю как бы мы его искали для переподписания договора, т.к. он сразу после получения денег должен был уехать в Россию ... 

Вот и надейся на адвокатов, все самим нужно еще проверять-перепроверять.

Проверять однозначно надо, собственно я проверяла ))) но там был вопрос специфический, и хоть меня несколько смутила фраза, но подумала — что значит такая формулировка, я ж не юрист )) 

Это точно! А лучше прописать, что если кадастр заблокирует квартиру по причине вскрывшихся долгов продающего, о которых он умолчал, то в течение ** дней, он обязуется вернуть уже полученную часть суммы по требованию покупателя ему на счет и сделку можно расторгнуть без оказания противодействия со стороны продающего, ну и пенни прописать на всякий случай. Я не адвокат, конечно, сформулировала в общих чертах, но мы в последствии всегда такие вещи стали прописывать с помощью адвоката. Когда покупатель уверен в своих финансовых делах, он не сомневаясь подписывает договор, даже глядя на этот пункт.

Обычно сначала платится резервация, чаще всего в Праге хотят около 100.000 и чаще всего ее не возвращают, а все остальные деньги идут в ячейку и в договоре прописывают условия когда, куда и при каких условаях переведут деньги.

Да, я не точно написала, конечно, имеется ввиду сумма, которая сложена в ячейке у адвоката. В нашем случае, даже ее получить было проблематично, т.к пункт о возврате суммы в случае блокировке из-за всплывших долгов, прописан не был. 

Все адвокаты ( если они не афиристы ) застрахованы ! В случае не состоявшийся сделки, Ваши деньги застрахованы . Какой-то стремный у Вас адвокат , ей Богу.

Адвокат был от реалитки и действительно стремный. Говорил нам, ждите, пока кончится суд, все будет ок. Деньги были у него всегда в ячейке, это понятно. Но мы были обречены ждать, тк договор был тоже от реалитки и без всяких защищающих нас пунктов... Это было много лет назад, когда мы только приехали, глупые-зеленые :) Сейчас уже обзавелись своим постоянным, который не подводил за последние 5 лет ни разу ни по вопросу недвижимости, ни гр-ва, ни пмж. Я поэтому и пишу, и предупреждаю всегда, кто спрашивает, что нужен опытный личный адвокат. Тот, который предлагается реалиткой, на него надеяться нельзя. А уж тем более на маклера.

Обычно правильно всю сумму класть на усхову адвокату . И только после записи в кадастр эта сумма переходит на счёт продавца.  На то и даётся 1, 5-2 мес оформления в кадастре , если за это время никто не оспорил и на вас переписали кв., то долги продавца в другой стране уже до самой задницы. 

Есть один толковый реалитчик. Правда он чех, но русский очень хорошо понимает и говорит, правда не так хорошо. Если вас это не смущает могу дать телефон. Мы с ним уже много раз имели дела и всегда все на высшем уровне

Имхо, при покупке нужен не реалитчик, а адвокат толковый.

Автор поста вроде риэлтера искала. И сначала надо квартиру найти, а уж потом к адвокату

я как раз-таки не ищу риэлтора, внимательнее читайте :) смысл быть в том, чтобы максимально себя обезопасить при подписании резервачки и договора

Добрый день, напишите, пожалуйста, телефон Вашего реалитчика

Я заказала выписку из кадастра, там вот что написано: 

K nemovitosti je zapsáno jiné věcné právo, poznámka nebo upozornění, что это значит?

Сходите на почту и попросите выпись из кадастра, там больше информации, стоит около 100 крон.

Учитывайте, что rezervační smlouva защищает только риэлтора/продавца, если вы откажетесь от покупки, но не даёт гарантии, что квартиру не продадут кому-нибудь другому. 

Нет, там тоже должно быть оговорено, что они ее из всех объявлений убирают и никому больше не предлагают, но, да, бывает, что продают другому, тогда резервацию обязаны вернуть. Вряд ли можно как-то запретить продавать другому, только быстро все оформлять и не тянуть.

несколько раз перечитала вашу фразу, вообще не поняла смысл, резервачни смлуву делают так как выгодно обеим сторонам, обычно все заинтересованы договориться. Что значит защищает продавца? А покупатель, что дурак полный. Я все договора в своей жизни читала очень внимательно и по ходу вносили пункту, которые были выгодны нам, никто против не был. И далее, если вы откажитесь от покупки, естественно, что квартиру продадут другому, о каких гарантиях речь? Все-таки склоняюсь, что я поняла что-то неверно.

Просто квартиру предлагала и другая реалитка, пока первый покупатель оформлял документы (не тянул), продавец нашёл кого-то, кто готов заплатить наличными. 

Бывает, что агенту дают на руку другие потенциальные покупатели, и он наговорит продавцу, что те сами отказались.