Кто получал ипотеку на вторжилье? Нужны ваши ценные советы! Мы нашли квартиру в старом кирпичном доме. Цена квартиры указана со всеми платежами — комиссией RK, правним сервисом и с кухонной мебелью и техникой. При этом маклер реалитки не говорит реальную стоимость квартиры без всего этого, т.е. оценочную стоимость. Вопросы: 1. оценщик из банка, в котором будем брать ипотеку оценивает только состояние квартиры в-целом, без кухонной мебели-техники? 2. насколько реально с маклером торговаться по цене? 3. Не нравится договор резервачни смлоувы — хотим изменить и добавить несколько пунктов. Нужен ли в этом вопросе юрист, кто с этим сталкивался? Может быть кто посоветует дельного юриста? А еще мы узнали, что квартира обременена ипотекой. Как в связи с этим избежать рисков?
Спасибо!
1. Да, только состояние квартиры (ну и дома).
2. Реально (хотя при чем тут маклер? — торговаться нужно с владельцем).
3. Не нравится — меняйте. Если сами знаете, что хотите поменять, то зачем вам юрист?
P.S. Мы не платили при покупке ни комиссию, ни правни сервис, за мебель тоже не платили (сказали только озвучить заранее, что оставлюят, а что забирают). Не забудьте еще до момента покупки обсудить вопрос: кто будет платить налог с недвижимости (или как он там точно называется?). Т.к. старый владелец может его не заплатить (даже если будет вам обещать и даже если в договоре будет указано, что заплатить должен он), и заплатить будете должны вы.
спасибо огромное!
Да, а зачем Вам нужна оценочная стоимость квартиры? Она вообще ниочем. Скажем, нам банк оценил в полтора раза дороже, чем была продажная стоимость.
слышала только о том, что оценщик всегда! оценивает меньше.
М... а зачем ему занижать стоимость? Ведь тогда вам не дадут ипотеку на полную стоимость и случись чего (скажем сгорит полностью), то банку возместят только оценочную стоимость?
о заниженной оценке говорят и финанчни порадце. Зачем снижать — видимо это не оценщик снижает, а продавец завышает!
Добрый вечер,
1.оценщик работает по методике банка и у каждого банка она своя. Урезают как минимум на 15% от реальной стоимости. сама оценка состоит из нескольких частей: рыночная средняя цена (это когда берут несколько подобных квартир в одном районе и выводят среднюю цену на м2), цена по катастральной карте (средняя цена по катастральной карте, напр. в Праге выше, за Прагой ниже, считают по коэфициенту) и сама оценочная стоимость самой квартиры (оценивают сантехнику, ремонт, лифт, крышу и т.д.). Из этого выводят среднее арифметическое. кстати встроенная кухня тоже засчитывается в оценку, так же как и встроенные шкафы, но конечно особо цена от этого не повысится.
2. торговаться нужно. риэлтор передаст ваше предложение хозяину еще и обоснует почему нужно скинуть, так как риэлтор заинтересован быстрее продать. конечно же зависит от риэлтора)))
3. добавить пункты можете (если это устраивает все стороны, к тому это и договор). из опыта бы посоветовала добавить пункт о возвращении средств (залога) в случае отказа банка в ипотеке и продлить стандартный срок резервации на 2 месяца (на случай если банк будет долго оформлять ипотеку или же поставит условие использования кредита после записи залогового права). так же советую сделку проводить через úschovu у нотариуса или адвоката (обычно реалитки предлагаю выступить в этой роли, но у них часто нет на это страховки, и если они не переведут налог за недвижимость, то платить придется вам). если будут вопросы, обращайтесь
спасибо!
Лучше все же банковскую. Что бы не попасть в ситуацию, в которой оказались клиенты Century 21
Оценочная стоимость нужна для ипотеки. А с 1.04.2016 и для оплаты налога с перевода правообладания. Как сейчас она нужен продавцам
Нам оценили квартиру в ту сумму, которую мы платили продавцу, т.е. со всеми пирогами в виде комиссии, налога, кухни и прочего. По поводу резервачки надо разговаривать, мы в носили свои пункты и в резервачку и в договор о будущем договоре. Юриста не брали, хватило своих способностей.
Как уже написал Boroda, маклер это посредник ничего не решающий вообще, торговаться нужно с продавцом.
Единственное, что мы спросили у маклера: какую, по его опыту, мы можем просить скидку у продавца? Ну и потом сказали, опять таки макелеру, что он может озвучить владельцу, что если он вот прям сейчас готов сделать нам скидку, то мы подписываем эту «резервачни смлуву». Нет — идем смотреть другие варианты и не факт, что вернемся. Особо не рассчитывали на согласие, т.к. цена по сравнению с рыночной и так была занижена. На соседней улице продавался такой же дом (даже чуть похуже) в полтора раза дороже.
А еще мы узнали, что квартира обременена ипотекой. Как в связи с этим избежать рисков?
У нас было тоже самое. Все это указывается в договоре. Что часть денег (конкрено какая сумма) идет на погашение и закрытие ипотеки. Единственное это немного увеличит срок реализации всего мероприятия, т.к. после того как банк переведет денги, нужно будет перевести их другому банку (который выдавал ипотеку), он должен будет снять бремя како-то там (не помню) в кадастре с этой недвижимости, после чего только эта недвижимость может быть записана на ваше имя.
в договоре купли-продажи?
Именно так. А как иначе?
Выдержки из нашего договора:
Kupující se zavazují zaplatit prodávajícímu za předmět převodu (не только дом, но и два участка земли, на одном из которых стоит дом) celkovou kupní cenu ve výši AAAA Kč (это цена на которой мы договорились в итоге с продавцом).
Kupní cenu uhradí kupující takto:
* částku ve výši ХХХ, -- Kč složili kupující u dohodnutého správce vkladu jako zálohu na kupní cenu. (т.е. резервачни поплатек есть часть стоимости)
* Prodávající a zprostředkovatel se dále dohodli, že výše uvedená záloha se započítává na částečnou úhradu zprostředkovatelské provize RK, která činí ХХХ Kč (т.е. всякие там комиссии реалитки никак не влияют на стоимость).
* zbývající část kupní ceny ve výši ХХХ Kč bude uhrazena bezhotovostním převodem z hypotéčního úvěru poskytnutého kupujícím za splnění podmínky, že již došlo ke vkladu zástavního práva k převodu ve prospěch Banky, a k podání návrhu na vklad vlastnického práva kupujících k předmětu převodu dle této smlouvy do katastru nemovitostí, nejpozději však do ХХ.ХХ.20ХХ a to následujícím způsobem:
* částka ve výši ХХХ Kč bude zaslána přímo na vnitřní úvěrový účet prodávajícího jako úhrada zbývající pohledávky, která je zajištěna zástavním právem váznoucím na předmětu převodu dle této smlouvy.
* částka ve výši ХХ Kč bude zaslán na účet RK
Ну и как-то так... еще парочка страниц как будут расчитываться с инвестиционным фондом, расположенным в Англии, как будут высчитывать оставшиеся суммы и пр.
* zbývající částku ve výši ХХХ Kč odešle zprostředkovatel příslušnému finančnímu úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. (т.е. налог платится тоже из этой суммы и мы уверены, что он будет заплачен).
Огромное Вам спасибо за помощь!)
банк продавца выставляет так называемую kvitance- обещание банка освободить недвижимость от залогового права при исполнении определенных условий продавцом (укажет какую сумму осталось заплатить и т.д.). Это будет условием и вашего банка такую квитанцию предоставить от продавца (в редких случаях не требуют). Иногда бывает, что банк выставит просто подтверждение о сумме долга, а квитанцию выдаст после оплаты долга продавцом (по-моему так стали делать после введения Нового гражданского кодекса).
Что касается залогового права, то вы просто подадите второе заявление на залоговое право от вашего банка и оно будет стоять в очереди (т.е. будет второе), после того как снимут первое (от продавца) ваше перейдет на его место. Еще банки стали обезопасивать себя тем, что запрещают данную недвижимость давать под залог далее, так как новый закон стал это позволять.